日志

谈谈我由细到大所见的西南商业旺地变迁。

热度 1已有 558 次阅读2011-12-28 11:50

     因本人曾先后共5年左右离开西南两次,离开期间对西南的情况了解可能不够深入,如有谬误请原谅。

      小时候的七十年代,因为当时的交通不怎么方便,所以来西南趁墟的以当时西南近郊的原高丰公社所辖农村农民为主。我记得那时西南的商业旺地集中在现在的西南青少年宫那个位置,那时是一个农贸集市。然后就是旁边连接西南渡口的新风路,都是集体或个体经营性质的店铺。因为当时南岸、金本、白坭来西南都必经此地,所以是非常繁华的。然后就是当时中山路的两大百货商店和红波电器店,听讲这些店铺都是国营的。虽然当时国营垄断一切,但为什么居然还有“两大”在同时竞争了我就不明白了。我记得在新风路很旺时,当时的中山路除了那两间百货商店和红波电器外还不算怎么的旺。

      进入八十年代,两大百货商店所在的中山路就慢慢旺了起来。这可能与城区人口逐渐增加,不再完全依仗四乡农民到西南消费,在中山路相对来说面积较大的店铺新开的商业店铺就慢慢取代了新风路上原来主要针对农民进城采购生产生活物资的店铺。而这个时候的新华路还未算很旺,临街房屋还是民居为主。但我记得那时新华路已经开始在夜晚时旺了起来,在一个单车寄放点开始有了宵夜档,而路边也开始有人临时摆卖起成衣来。

      新华路(不包括现新华北和新开的新华南)连接的人民路在商业上我就记得一直未有旺过。八十年代的中后期中山路虽然也旺了起来,但那是经济繁荣了由新风路溢泻出来的原因。但这时的商业旺地已经迁移到了新华路,临街房屋大多转为商业用途,我依稀知道的是当时那些临街房屋已经成为炙手可热。

      进入九十年代经济交通得到进一步发展,西南有了更强的集聚力,商业辐射能力也进一步向更远的南边等乡镇扩大,整个西南的商业规模也进一步膨胀。这时也随着文锋东路业已成型,加上西影、西南市场的落成开业,西南的商业布局也由新华路一路向这两个地方蔓延开来。

      而这时的中山路,则随着当时饮食服务公司的新店“明园”的开业,将万国酒家的客源一下子抽走而开始了其旺地的没落道路,原有的百货零售也渐渐由具有生产资料性质的餐厨及船舶配件行业所代替。而在西南从开埠就起就旺起的新风路这时早就已经失去了其中心旺地的地位,也随着中山路取代了其农资市场的地位,菜仔街取代了其小百货和副食批发零售市场地位,而转为为以上两市场提供配套服务的小餐饮为主了。

              这是西南首次发生的商业旺地迁移,期间经历了十多年。

      这十多年里三水也是珠三角城市化浪潮当中的一个小浪花,居住人口大量向城市转移,造成了所能支撑的商业规模进一步膨胀,而与经济同时发展的是区域交通的大发展。和八十年代开始的西南吸纳乡镇的零售服务业一样,从九十年代开始广州等地的中心市场的辐射能力扩大,三水的消费力因此向外泄了不少。这个外泄使广州等地专业市场分流掉了不少西南大件消费品零售和百货批发业。虽然受到这样的压制,但这时的西南商业旺地从这个时候起在新华路与文锋东扎根了十多年,并往周边街区不断漫延渗透,使周边街区商铺的商业价值不断得到提升,这些物业一直就是抢手货。我记得的文化公园周边原来就有不少的店铺,这些店铺由兴起到没落也经历了十年,是随着商业城落成之后的短暂繁荣所引起的。

      不能忽视的还有从西南市场衍生的金花、银花商场,当然还有西南市场二楼的服装业,我记得89十年代那个地方是非常之旺的。可惜的是现在没去过了,但记得从九十年代末开始那里就开始不如前,经营的档次也不断降低。

      而这种档次的降低也已经在曾经的旺地新华路和文锋路发生着,这或者可以说是一个没落的信号。虽然这个地方占据了西南零售旺地的时间颇长,但这个没落信号是否会和发生在新风路上的变幻一样,又来个十年河东、十年河西?

      批发业与专业市场的没落是随着连锁企业的发展同步发生的,它们被连锁经营的直营性质所打败。连锁经营打破了原来批发业与专业市场所依赖的市场分级制,只要有相当的消费人口连锁经营的末梢就能到达。原来的中心商业城市的垄断能力也为这种连锁经营性质的终端同质化所破坏,而使得取代单体百货商店与街铺经营的大型购物中心能够从中心城市向只有有消费力支撑的次一级城市漫延。因此发生的零售业态发生着急剧的转变以三水广场落成为一个标志,上述两种业态——单体百货商店与街铺经营受到了空前的冲击。除围绕在这个庞然大物周边的街铺以为能沾一点水头外,其它街铺若非在这轮房地产狂潮所催谷,它们的商业价值提升其实已经是被抑制住的了。而讲到底,Mall经营的不是百货,也不是服务、餐饮,是经营部商业地产。Mall所讲求的配套并不是什么服务、餐饮,它只愿意给前来购物的消费者提供更好、更方便的购物环境,希望周边的道路与市政配套设施能够将更多的人吸引来消费,同时不愿意这部分消费流失。不讲不怀好意的话,现在安装在三水广场周边的围栏是一件极令三水广场高兴的新鲜事物。……余话,就不说了。

      十年河东、十年河西,各领风骚十五年。原来车水马龙的,卅年后居然变得门可罗鹊;原来的寸金尺土,现在居然会关门大吉。一间商铺,买它的人有七十年的使用权。但合指一算,七十年里有将近五个十五年。这五个十五年的生生息息,有自然湮灭的,如新风路;有行政规划所引发的,有商业城、百旺城等对西南市场农产品批发的取代,有三水广场以及周边的建成。下一步呢?听讲三水新城正要付诸实施,如果庞大的税收等财政能力大量向这个地方倾斜,谁又敢保现在的西南不会象现时的四街、一街一样落幕?

      我等不过奔四之徒,但由细到大就已经能见证西南的商业旺地由兴旺走向没落。谁又敢说投资一间商铺人永远升值?不讨论希望在文锋路涅盘的恒福,明天的三水中心会建在哪里?那时的三水广场又会不会成为新的规划的弃儿?更不能忽视的是零售商业业态的转变业已发生。这三两年在强大的网络与物流业支撑下网购的成长率居然达到百分比的三位数,谁又不敢说零售商业不会仅剩需要体验才能达成交易的商品可以生存,或者经营者仅沦为网购直营模式下的终端末梢——配送?

      当然,一切无绝对。网购也不可能完全将现时的零售业吃完,但绝对会被吃掉一大块。到时的商业零售又会否中端市场被吃掉,仅剩下网购成本所抵不过的低端,与着重购物体验的高端零售业?而一间间的商铺,所需要经营的又会不会为不能网购的服务业的占据?被吃掉了一大块零售业的商业地产需求,又是否能再支撑得起寸金尺土的商业旺地?



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回复 杏林散人 2011-12-28 16:41
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