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近日，佛山房协参与了北滘镇城建办组织的物业小区停车位方面管理培训会，会上，佛山市房协秘书长助理作为发言嘉宾介绍了我市关于停车位管理以及停车收费的基本知识、业务内容以及相关案例。
会上，佛山房协作为行业组织，通过行业自律的角度来呼吁广大物业企业积极做好小区服务工作的同时要依法依规对车位进行管理：
（一）属于业主共有的停车场属于业主的公共收益，不得擅自挪用、侵占
经广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准，《佛山市住宅物业管理条例》从2021年4月1日开始实施。《条例》规定属于业主的小区公共收益不得擅自挪用、侵占，依法利用属于业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共用部位经营所得的收益属于业主的公共收益的范畴。
《条例》规定物业服务人在物业服务活动中，不得有下列行为：不得擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进行经营；超出物业服务合同约定占用业主共有停车位。公共收益是指物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及利用其他共用部位、共用设施设备进行经营所取得的收入。
小区的公共收益属全体业主共有，应当单独设立银行账户、单独列账管理，并于每季度结束15日内在物业管理区域的显著位置对公共收益账户的开支情况公告30日以上。
（二）做好住宅小区车位权属清册
停车位在法律上依据其构造、用途等方面的区别被分为不同种类，不同种类的权属规定也截然不同。根据主管部门分类为：人防车位，产权车位、规划配套车位、公共区域改停车位。
根据《中国普法》公众号介绍，小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。一类是经过规划的车位。民法典第二百七十五条第一款规定∶“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过**、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过**、附赠或者出租等方式约定。虽然民法典没有明确规划车位的归属，但从民法典第二百七十五条第一款中“由当事人通过**、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。
另一类是没有经过规划的车位。民法典第二百七十五条第二款规定∶“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据体系解释的方法，民法典第二百七十五条第一款规定的是规划车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据民法典第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。
（三）不擅自通过升价或禁止出租的方式，损害业主利益
主管部门方面南海区住建局、广州市住建委、惠州市住建局也通过发布规范性文件，明确，专有部分车位可以**、附赠、出租，**、附赠前应取得权属登记。车位尚未**的，建设单位应当予以出租，不得只售不租。
案例判决方面，有关案号为民事判决书（2019）晋01民终1430号），本案中，涉案小区地下车库车位属于规划用于停放汽车的车位、车库，车位、车库的归属，可由诉争双方当事人通过**、附赠或者出租等方式约定；开发公司强制以**方式确定车位车库的归属并限制郭某车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭某的业主权利。
（图片来源：网络）
（四）停放服务收费管理，办理相关手续，规范收费行为
住宅小区停车设施，由物业公司接受停车设施业主委托，按照物业服务或停车服务合同约定，可向住宅小区业主或外来车辆提供停车服务并收取费用。
住宅小区建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，租赁给非本小区业主或房屋使用人的，租赁合同不得超过六个月。
占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。
不属于业主共有的机动车停放设施，停车服务收费标准由物业公司或停车服务企业与停车设施业主或使用人协商确定。
（五）对于违规停车，堵塞消防通道的现象加强管理
随着居民私家车拥有量急剧增加，小区内乱停车现象越来越普遍。在封闭、空间有限的小区里，乱停车不仅致堵还极易埋下安全隐患，部分小区曾发生过因乱停车导致救护车、消防车进不来而影响救援的事件。长期以来，小区内乱停车现象禁而不绝，甚至愈演愈烈。
物业公司应对小区内车辆乱停放的指引、疏导、劝阻、排除妨碍、提供帮助等管理措施，是于法有据、正当合理的，也是其必须履行的义务；与此相关的驾车人或车主，应当配合其管理。
对违停车辆和违停现场进行拍照和录像。电话通知车主限时将车辆移开并对电话录音进行证据保全。必要时通知交管部门进行现场处理。
在禁停区域设立禁停标志，并在有消防通道的区域加强巡查，防止被占用，以此来规范停车行为，做好管理痕迹。
小结：
有关停车位的纠纷成为新热点，对业主和物业公司而言都存在一定的利益关系。物业公司在停车场日常管理还是要加强责任，物业公司从提升物业服务品质、提高业主满意度的角度来说，仍然需要尽力履行监督管理义务。
商品房小区停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的区域，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记的，根据《民法典》规定，应当属于小区业主共有。物业公司基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院予支持的。（来源：佛山市房地产业协会）
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狗仔卡
发表于 2022-12-14 10:33
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