zt--2012年6月之后才是自住性购房时机

2998

目前房产开发商的自筹资金约在20%-35%左右。大量的债务牢牢地套在地产商的头上。大致来看，这些债务可以分为好几种类型，分别有银行贷款、海外债券、房产信托与基金等金融工具、私募与民间高利贷等。2011年，大陆房产基金大约有1000亿，额度较小。
一些大型房产公司可以在离岸金融中心发行私募债，2011年，在港发行的大陆房产的私募债大概有1000个，主要是两年期的企业债券。2010年，全国发行信托产品3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，其中房产信托占到2/3，银行理财产品仅占1/3。这些信托将在2012-2013年间陆续到期。2011年民间高利贷约有4万亿，其中2万亿流入房产。
根据东方证券公司的测算，房产上市公司长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。2012年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。因此，到2012年6月之后，房产开发商到期债务急剧增加，大大提高了地产商的企业金融风险。
通过这些信息，我们可以判断，2012年6月后，大量地产商必然将房价降低到自住者承担得了的合理范围，来提高资本周转率。众所周知，资本周转率与销售利润率决定了资产回报率，高资本周转率可以弥补房价下降后销售利润率降低的损失，从而降低企业金融风险。因此，对于近期因不可抗拒需求而要购房的个人或家庭来说，2012年6月之后的这么一个时间段才是购房的时间窗口。当然，各地地方政府也会为维持地方上的经济稳定与社会稳定的需求而为房产降价创造安全与稳定的条件，房闹们的结局可想而知。至于房产公司，尤其是各种中小房产公司，必然会有一个重新洗牌的过程。就让我们拭目以待吧！

草原牧歌

三水房价跌回到2010年1月的水平，也就是均价4000元左右，相信就会有不少买盘，如果一定要预测一个时间的话，估计会在明年冬季以后，房价将是螺旋式下跌，三水房价回归到4000以下是必然的，全国房价的下跌回归之路也是必然的，而且永远不会再有炒作机会了。

草原牧歌

回复 草原牧歌 的帖子

目前三水新房销售均价在5500一线，相比最高均价5800几乎没怎么下跌，下跌到2010年1月均价4000一线，还要跌去1500左右。

2998

近日在三水看楼，每当向售楼小姐问起楼盘的历史价位，对方往往会反问一句：“你是说限购前还是限购后？”今年3月的“限购令”导致三水众多楼盘成交近乎停滞，在僵持了几个月之后，三水楼市的降价促销活动已悄然开启。

根据南方日报记者近日的调查统计，这股降价风潮自今年6月就已开始，目前席卷了三水的多个楼盘，降价幅度多为20%到30%，目前西南城区的洋房售价已基本在“5”字头，个别楼盘甚至出现了“4”字头价位的打折促销。而在去年11月，某楼盘开盘最低7000元/平方米，仍遭到疯抢。有业内人士感慨，市场真的不同了。

临近岁末，对于明年楼市的猜想，成为诸多业内人士热议的话题。明年，三水的降价风潮还会延续吗？购房者抄底的时机到了吗？

一年前，三水买楼要靠“抢”

时光回到一年以前。去年12月18日，靠近北江的楼盘——“明珠湾”开盘，尽管首批房源售价均已达7000元以上，且最小户型也有124平方米，但购房者依旧充满热情。开盘当天，众多购房者涌入销售中心，面江的房源十分抢手。

更夸张的一幕出现在今年1月2日，当天，位于三水广场附近的楼盘“山水一品”开盘，现场更是人山人海，有市民在寒风中排了几小时的队，最后以近8000元/平方米的价格“抢”到了一套房。该楼盘当天发布的新闻稿宣称，开盘3小时，196套房源就被抢购一空。

不过一年后的今天，三水房地产开发商的好日子早已不在。近日，记者前往多个楼盘踩盘，几乎每个销售中心都是冷冷清清，空旷的大厅里只有一两个销售人员，近几个月以来，“排队买楼”、“抢购”等局面再也没出现过。

前不久，三水的开发商为了迎接“金九银十”，曾开展了一系列大型活动，光是香港的大牌明星就请了好几拨，但销售情况依旧不甚光明。

近日，有业内人士透露，开发商烦恼的事已不仅是没人买楼，而是就连看楼的人都越来越少了。为找来更多的看房客，诸如山水一品等高端楼盘已委托二手房中介帮忙推销。在业内人士看来，对于曾标榜“豪宅”的高端楼盘来说，这种做法十分罕见，“不到万不得也不会这样”。

年初到年尾“8”字头降到“4”字头

从今年初到年尾，三水洋房价格从逼近“8”字头，一路走低，降到“5”字头，甚至“4”字头。

3月的“限购令”，成为今年三水楼市的转折点。限购伊始，不少开发商抱着观望的态度并没有降价，使得接下来的4月、5月，楼市一直处于“有价无市”的状态。最明显的标志就是3月31日开盘的奥林匹克花园的玫瑰组团，这是限购之后一两个月内，三水推出的唯一一组新房，平均6100元/平方米的售价，让“玫瑰”开盘之后的销售持续低迷，开盘10天，网签不到5套。

接下来的一轮推新房，已到今年下半年。8月，距离北江明珠不远的楼盘“誉海尚城”开盘，开盘之初，该楼盘售价6300元/平方米，但销售情况不佳，在感受到市场压力之后，10月，该楼盘主动将价格下降至5000多元/平方米，而近日记者踩盘时发现，目前该楼盘的特价房已降至5000元/平方米以下。

谈及降价的原因，誉海尚城的售楼人员坦言，3月以来的“限购令”就已经打压了相当一部分的购房需求，今年10月以来，即便是首次置业的贷款，银行也卡得很紧，进一步降低了消费者的购房意愿，开发商不得不再次降价，回笼资金。据他透露，在价格降至5000多元/平方米之后，房子卖得快了不少。

11月，紧邻明珠湾的楼盘北江明珠开盘，相比明珠湾曾经7000多元/平方米的售价，这里的房子只卖5500多元/平方米，依旧应者寥寥。

进入12月，部分楼盘进入“4”字头的时代。誉海尚城在上周末刚刚推出第二批房源，74平方米的特价房售价33万元，平均下来每平方米已不足4500元。即将在本周六开盘的御江南欣园，更是推出了“南向三房32万元”的广告，总价比誉海尚城还要低。

现在是抄底的时机吗？

在楼价一降再降的背景下，现在是抄底的好时机吗？明年三水的楼市会怎么走？进入岁末，这些问题成为三水业内人士议论的焦点。

佛山一家房地产咨询机构的相关负责人表示，明年楼市的走势还是要看限购政策的严厉程度，如果限购政策一直不作调整，楼价有可能继续下降。

这位负责人同时表示，目前三水楼价的下降幅度已经相当可观。他计算，目前三水在售楼盘的楼面地价普遍在1000多元/平方米，加上近2000元/平方米的建筑安装成本，再加上营销、税费，4000多元/平方米的价格已经算是成本价，“今后就算再降，可能也是小幅调整”。

他建议，刚需购房者近期已经可以开始考虑买房了，“因为对于自住来说，价格的小幅波动影响并不算大，而现在市场上房源多，挑选的余地很大，真正等到价格的最低点，自住的购房者可能很难找到心仪的房子。”

但对于投资来说，现在是个好时机吗？三水当地一名投资客表示，他仍在观望，希望等到房价跌破成本价，那个时候才是入场的好时机。

钓鱼国

坚持一下，据可靠内部消息3字头房价很快就会出现。

風聲

就快唔使钱喇，大家继续等！