社科院学者：房价还能涨吗？

草原牧歌

社科院学者：房价还能涨吗？

信贷问题

货币数量变化 基本与贷款同步

说到房价，前些年房价也没有出现疯涨，当时已经开始卖商品房了，但是卖不动，出现了大量的烂尾楼。

中国的房价开始上涨，而且越涨越快是什么时候开始的？2003年。这说明什么？货币确实增多了，M2增多了。

2003年之后中国的广义货币供应量
M2增长率明显提高，每一年的增长率都在16%以上，而此前都是低于15%，最高14%，那么到了2003年之后就是16%、17%、18%，甚至19%，结果是从那以后增长率高上来了，2003年以后我们的增长率每年都是10%以上，2007年就达到了14%。

物价水平、通胀率也逐渐上涨。首先物价水平从下降变成停止下降，变成一年上涨1%，最后到2007年就是3%、4%，2008年曾经有一个月达到上涨10%，所以说货币的带动是非常清楚的。

2008年之后 贷款增加太多

2007年底通货膨胀已经很明显，经济已经过热，政府采取了紧缩货币的政策，这个紧缩货币的政策其实主要就表现在紧缩贷款上。

到2008年大概是11月份，跟上年同比贷款只增加了15%，贷款增加了15%的结果，是咱们的M2增加的很慢，这个紧缩其实是很起作用的，遏制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。

2008年由于西方金融危急，中国的出口确实受了打击，政府就改变政策了，2007年底的紧缩政策到2008年底变为一个大扩张政策。这个大扩张就表现在货币和信贷上。

2009年这一年里，就是中国的贷款余额，整个贷款总量，贷款余额是什么，记在账上我已经贷出去了，还没有收回来的叫贷款余额，这个总额增加了30%。

随之而来的，贷款增加，M2肯定也要增长，M2增加了27%，2003年到2008年期间，我们M2增加的比较多，最后导致了2007年的物价上涨，那也不过是一年18%、19%。结果咱们2009年的一年达27%左右，原因在哪儿，原因在贷款一年增加30%。

也就是说，从2008年底，我们国家总的贷款是30万亿，一下子增加到40万亿，增加了10万亿。

这一年光新放出去的贷款达10万亿，所以现在社会上很多人批评说，我们现在的通胀是因为这个造成的，这个我说不对，中国的问题根本不在4万亿，而是增加的信贷，是10万亿。

2009年初房价还没涨，到2009年底房价暴涨，为什么暴涨，10万亿，就是这10万亿闹的

深层原因

2011年的通胀 贷款贷多了闹的

2010年初我在讲这个话的时候，我已经知道上面已经定了2010年的信贷大概预算了，大概是增长18%，你要知道18%是个很高的数。

2003年到2007年期间，咱们一年也就增长17%、18%。然后你2009年搞了一个30%的信贷增长，到2010年还搞18%，这两个东西合在一起，中国这个需求膨胀，货币需求膨胀，那能止得住吗？

所以2011年的物价上涨，通货膨胀是不可避免的。就是钱多了闹的，贷款贷多了闹的。

那么这一套政策导致什么呢，简单地描述，第一个就是这一条政策出来之后，本来出发点应该说是不错的，是鉴于西方金融危机发生了，要救市，怕中国经济下滑。

我们说了，经济确实出现了下滑，如果增长率降得太低的话，失业要上升的，所以社会还是不稳定的，要救市。但是操之过急，行动粗糙，一下子过了头，就像踩油门，一踩踩过头。　

为了应对危机 需要适当的增长率

但是到了2010年，形势已经挽救过来了，还不停止，还搞18%的信贷和货币的膨胀，那么结果造成什么呢？

第一个是房价暴涨；第二个，原来上面的精神当然不是想拉房价，是想把整个经济，就是我们说的GDP增长率和经济增长率拉高。

我们2007年经济增长率14%左右，那么2008年紧缩结果，再加上金融危机打击，降到了9%，2009年也是9%。

在这个情况下2010年还不想顶住，结果2010年增长率是10%左右，超过我们的9.5%。

2011年如果我们的增长率超过9%的话，可能就要开始真正的膨胀。

2010年经济增长百分之十点几之后(当然它都是货币需求拉起来的)，通胀就开始了，这就是物价上涨。

前景分析

开发商 现在房子卖不出去了

现在房价已经不涨了。如果这两年货币增长都是15%，(房价)不降才有鬼呢。

首先这里头要去掉一个房地产商，怎么叫去掉房地产商呢？

很多城市房价还在涨，所以开发商把房子都卖了很高的价。结果他现在卖不出去了，为什么？没有那么多需求。

贷款一卡，就没那么多需求。贷款数额卡在这儿，买二套房、三套房的人不贷款给你(需求自然就降下来了)。

各位，那么不贷款给你了，房地产商的房子就卖不出去了，对不对？卖不出去了，他的问题在哪？

现在有个数据，房地产商，就那些大的房地产商他们的资产负债率是70%，70%是什么？就比如我包括房子贷款什么的有100块钱资产的话，70%就相当于我在银行的贷款就是70块。

银行会向你要利息的，你要还钱的对吧？你还钱要还利息，那么房地产商如果把房子卖出去了当然没有问题，还贷款。

房子卖不出去，你还不了贷款。别人问你要贷款，那我们当然知道还有办法，还有什么办法？再贷款。

可现在是贷款紧缩了，特别是对不听话的房地产商，政府也不贷给他。而且银行一看你负债率太高，也不敢贷给你。

我们说资金链其实说白了就是借新债还老债。

那么新债借不了，老债你就没法还，怎么办呢？房地产商就只好降价，降价才能卖出去一部分房子，然后把钱收回来。

要不就是降价卖房 要不就是破产倒闭

所以像我说的两年信贷15%的话，整个社会资金筹集，一定会让一大批房地产商只有两条路选择，要不赶快降价卖房子，要不就破产倒闭。

如果房地产商破产，不降价他也得降，房子拿出来破产拍卖。

中国房地产商是干什么的？他们说是盖房子的，房子是他们盖的吗？你去问问房地产商不管多大的房地产商，你问他房子是他盖的吗？不是。

他的工程都转包出去了，都是包工队给盖的。你要说真是盖房子做贡献，房地产商还不如那些包工头，包工队包工头他们干的。

投资买房的人 应该叫投机买房

房地产投机，我原来以为房价一定会上涨，如果房价一定会上涨的话，我最合理的行为是借钱买房子，是吧？

这还不是房地产商，这是投机买房的人，有人说他们是投资买房，我说不对，投资买房应该是什么人？真正的投资买房是我买房子把它租出去，这像个资本家，这叫投资。

买这个房子把它租出去，然后收房租再收回来。

现在中国大多数所谓的投资买房人应该叫投机买房，投机买房什么想法，干投机生意的，就和买股票一样，股票低点买进高点卖出。一只股票10块钱买进，15块钱卖出，他们就想干这个事。

我认为房地产市场过两天会涨20%，如果是这样的话，那么利息10%我都可以借。

他买这个房子，买了房子一年以后卖出去，房价涨20%，我还有10%，这才叫真正的空手套白狼。

这个玩意头几年房地产投机的时候，有很多人赚钱其实很厉害，两套房子算下来，几百万上千万来了。

你想一套房子北京一套房子本身就好几百万，你这么倒腾两套来，每一套涨价10%的话，几百万就这么到手了。

但是我说这一切都是房价在不断上涨，如果反过来，房价不断下跌，你那点钱可能都不够赔。

开发商买房人 结成利益集团

问题是中国到前年为止已经形成了这么一个利益集团，银行愿意往外贷款，是为了收利息，房地产商当然是希望房价涨得越快越好。

还有一大批投机买房的人，投机买房的人当然希望买房后房价上涨。所以他们结成一个非常强的利益集团，这个非常强的利益集团不断对中央施加各种影响，不断地给压力。

这些都有道理，我当时没讲这条，房价上涨对中国的经济不能说一点经济作用没有，主要的经济作用表现在哪？

房价上涨之后，房地产商当然就盖房子，要盖房子他就要投资，这是真正的投资，是不是？买钢材、买水泥盖房子，民工也找到工作了，钢厂的钢也卖出去了，是不是？

这个拉动的作用是有，我们不能否认，但是中国现在的问题是什么？你现在把这个拉动到一定程度，房价暴涨，民工工资涨，涨了以后变通胀了，对不对？所以都涨那肯定也不是好事。

现在中央也有另一手，一边打房地产，一边叫你盖保障房。

你要知道盖保障房拉动投资的作用是同样的，都得要找人盖房子，都得要买水泥、买钢材，这样一来房地产商我不需要你了，我彻底的不需要你了，原来你还威胁，我不盖房子了，我看水泥、钢材怎么卖，民工找谁干活去。那现在政府在盖保障房，其实这一手对房地产商还是够狠的。

以办企业为借口 玩贷款买房这套

之前我听到大量的消息，就是在温州跑路消息之前半年，温州的很多企业早就转型了，转成什么了？以办企业为借口，实际上是在那玩贷款买房这个生意，贷款买房这个生意挣钱的道其实比任何道都简单。

这些企业认为，房价上涨我就贷款买房子，等它涨了，我再把房子卖出去，再把贷款还上，我还能剩下一笔。

你们自己做一做就知道最简单的一个生意就是这个，大批的人在做这个。

他们大批在这做的时候，包括房地产商这么积极的盖房子，都是等着房价上涨，要大赚一笔。现在房价不涨了，而且房价不涨不说，是你收缩信贷，收缩信贷了贷款买房子的钱先卡住，没有需求了，房价肯定就涨不动。

另外对房地产商的贷款也卡住，因为贷款紧缩了，两头卡着。房价涨不动了，那么房地产商就处于一个非常尴尬的境地，资金链搞不好就断了。你70%的负债，银行来要贷款，然后你这个房子又没卖出去，又不想降价，说实话真的要降价很可能就变成什么？房地产商争着降价，争着降价的时候，其实到最后可能你还是怎么都卖不出去。

大伙都这么降，其实就现在这个房价再降一半，你说有多少人真正买得起？别说别的，就说北京的富人，有多少人买得起，(即便房价)就降一半，所以你就降价也不见得能多卖出去多少。房地产商陷入一个非常紧张的境地，就是资金链断裂。

紧缩信贷过程中 很多钱已经进不来了

当然他们都有这个希望，一年以后形势又宽松，保不齐房价又开始暴涨。

房价暴涨当然是可能存在的，2009年有一个政策大转向，把紧缩政策变一下，贷款一年增长30%，结果房价都往上升，真要来这么一个房价大转折，当然也可以，还是搞房地产。

现在有很多钱已经进不来了，这就导致我们看到了大量跑路的现象。

也就是说现在货币信贷从扩张转到紧缩的这个过程中，突然一转向很多企业就突然出了问题了。

很多企业都是这样。很多搞房地产倒卖的企业估计错了，以为房价会暴涨，结果房价没涨，这下完了。

结尾的话

房地产商再不降价 可能有一批要完蛋

中国现在宏观经济形势到了一个很重要的时刻，这个时刻就是说我们的反通胀能不能进行到有足够成效这么一个关键时刻。如果能够再坚持最后五分钟，不要很长时间，比如说今年货币信贷还是一个适度的紧缩，那么通胀是会下去，中国的增长率暂时下降，也不要着急。只要高于8%的话，我们的经济还是在前列，没有太低，那么解决通胀可能会有希望。但是这个时候，你这样紧的话，房价恐怕就是真的要下降。

再不老老实实降价的房地产商，可能资金链要断了，就要完蛋了，这回轮到这批房地产商要跑路了。

可能还得有不少企业家要继续跑路，特别是那些大胆借贷的人。这个在任何一个经济收缩的时候都是会出现的。

政府要做的是什么呢？它要最终保证我们这个经济不要滑坡滑得太厉害。比如说，今年、后年增长率都是8%，不要滑坡滑得太厉害，另外在这个过程中保护弱势的群体。

左大培，中国社会科学院研究员，2005年被评为孙冶方经济学奖评议组专家，专长经济理论分析。

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点评：

      1、本文揭开了房价上涨的根本原因是2003年以后广义货币供应量M2增长过高，尤其是2009年达到了天量27%

      2、根据中国央行2012年2月15日发布的《2011年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2012年，广义货币供应量 M2初步预期增长14%左右。低于2003年以来的16%以上，更远远低于2009年的27%，根据这位社科院专家严所说：“如果这两年货币增长都是15%，(房价)不降才有鬼呢。”2012年广义货币M2预期增长是14%，房价不跌？做梦吧！

草原牧歌

       中国的广义货币供应量M2增长率2003年以前都是低于15%，最高14%，房价物价稳定；2003年以后每一年的增长率都在16%以上，16%、17%、18%，甚至19%，房价物价就快速上涨；zoo7年降到15%，房价下跌，物价上涨得到遏制；2009年因为金融危机慌乱了手脚，2009年广义货币供应量M2竟然达到27%，2010年还维持18%，房价物价疯涨！
        根据中国央行2012年2月15日发布的《2011年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2012年，广义货币供应量 M2初步预期增长14%左右，连续两年低于15%。“两年信贷15%的话，整个社会资金筹集，一定会让一大批房地产商只有两条路选择，要不赶快降价卖房子，要不就破产倒闭。如果房地产商破产，不降价他也得降，房子拿出来破产拍卖。”

    ——房价不跌？做梦吧！