报告称明年地产资金可能缺万亿 房价公开下跌
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“如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。”9月18日，一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》正式对外披露，并预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。 & Z- L+ y" o5 E% Y1 p6 m+ B
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据悉，此报告是由焦点房地产网委托研究，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授主持调研并撰写。 % ^; M! V _ Q; H D
" m/ F. T9 l7 b4 V9 h" A+ A, t房价将公开下跌 ' u. m# l* v: I% U
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报告开头就鲜明地提出：先有需求空缺，然后才是资金紧缺。 8 Z5 Q4 L' V$ _' w7 E+ f" f
. O f0 z# P; _, y“首先，2006年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种涸泽而渔的发展方式使得消费者的消费预期发生根本转折。其次，2007年下半年开始，经济景气下滑，通胀阴影未去，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。再者，房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力也发生根本转折。最后，宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长。”报告课题组成员魏伟用四个“转折”分析销售量萎缩的原因所在。 4 Q+ T6 z- E* ^! n' R4 }
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报告甚至指出，股市和房市的低迷使消费者购买力至少折损3万亿元以上。“需求空缺可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。” ' }" d6 w& U# O- R# y9 a: ?, M
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来自国家统计局的数据也显示，今年以来，房地产销售面积同比都出现了不同程度的下降。其中7月份房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，为2008年以来的最大跌幅。
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交易量的萎缩从需求端给了房地产行业以沉重压力，不仅如此，房价的下行压力也越来越紧迫。 1 Q$ _0 f, W/ q# L; e
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“目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。”魏伟直言。 & u3 K8 H- c* f$ ~
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去年12月，深圳房价环比开始出现下滑，今年8月同比也出现下滑，深圳成为当前国内房价跌幅最大的城市。上海的情况虽略好于深圳，但今年2月起，上海房价上涨的势头已经停止，7月，房价开始出现下滑。北京房价略显坚挺，但今年6、7月，京城平均房价环比上涨也已停止。
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“在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。”魏伟指出，房价的调整似乎刚刚拉开序幕，而不是接近尾声。 ! a0 m" ~% ~0 j
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报告预测，房价将面临10年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。 4 z! j+ P! H. I) G$ D% ]4 Z5 Z
. X6 ]2 }* p( m今年缺钱超6000亿？
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) I$ b8 C( B. \4 C% D正如魏伟所说，先有需求空缺，然后才是资金紧缺。目前，房地产资金流入与支出的双向压力已然显现。 ' i: x* q, b Y
. v t" t" ~: I8 Q0 `根据报告所发布的统计数字，2008年以来，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，其余类型的资金来源增幅停滞不前。但到2008年第二季度，原本一季度增长迅速的国内贷款也急剧萎缩，同比增幅0.5%，与前期30%—40%的增幅相去甚远。订金及预付款增幅6.6%，其他资金增幅1.3%，也和前期差距很大。 $ p5 z$ N1 a$ F+ I! U: I; G5 I" p
# {8 j( \$ Q9 v) q$ A. C6 M上市房企在资本市场的表现也令人担忧。 0 E- r& c& A2 `0 Z$ _, O4 Y' m5 [
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据该报告统计，在市场高涨的2007年，企业融资活动所带来的现金流高达1064亿元，而今年第一季度融资活动的现金流为349.46亿元，第二季度比第一季度融资减少254.8亿元，仅为94.66亿元。 ! f4 U% s1 H2 w) r
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魏伟说，资金供给的增长率从2007年第四季度已开始大幅向下，“预计今年三季度房地产资金供给增幅会接近零甚至达到负水平。” + b9 c. R+ D, z0 u& T( { r/ n
* k8 I# n, Q! F/ L' N' ~+ F与资金流入的捉襟见肘相比，资金支出却是前所未有的巨大。 ! {! J5 y D0 d+ f: n! O
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“从房地产开发投资的数字来看，2008年一、二季度开发投资增幅达到30%以上，较去年同期增速更快。7月份的数据显示房地产开发投资的资金投入速度并没有明显的放慢迹象。”魏伟指出。 - a- { J5 Q. o5 C' A
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作为房地产商资金支出重头戏的土地购置费用也是如此。 0 \" G% S1 ~7 R! D# t* z2 S4 @9 ]1 w
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报告显示，到2008年上半年，土地储备规模也已超过3.2亿平方米，楼面地价的购置价格也已上升到1100元/平方米以上，2008年上半年土地购置费则超过2100亿元。2007年全年超过4000亿元。
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4 k* ~# \& ^0 F- v9 |) u1 a“从房地产商的资金结构来看，有75%的资产来自于负债，每年偿还银行的本息是房地产商重要的资金支出项。”报告还指出，房地产商在经营中的税收支出也是一部分重要的支出，“到2007年税收支出接近2500亿元。” 8 [) _# P2 t' v* _3 g
" T0 V9 g8 C. ]; O“2008年上半年，房地产行业资金缺口仅约528亿左右，缺口较小。”这是因为，今年上半年房价尚能处于上涨时期，销售虽有回落但利润率回落并不显著，而上半年国内贷款的投放额也已经达到了去年全年贷款数的将近60%。但是，“下半年房价下跌和销售量的继续萎缩是可以预期的。” & Q" h: f) m0 T/ ~
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报告预计，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元。
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警惕万亿缺口
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最值得一提的是，报告还对未来可能出现的中期调整提出预警。 : d4 ] [- d6 s/ M2 Z( ^. F
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“如果没有重大的调控政策来应对中国宏观经济下行态势，房地产行业陷入中期调整的可能性更大。”魏伟认为，如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入一个长达几年的中期调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009年底有望走出低谷。 & a; N0 Q% j# ~# k4 E
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“如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。”报告预测。 & W4 [( }( C, U$ g- W) C
( n. q7 C' s7 V) C* I$ ? c/ k0 w8 a/ Y按照此种说法，摆在房地产面前的无疑将是一座近万亿资金缺口的大山。 / |. S6 C' U4 C# ]+ p
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同时，报告认为，资金供求存在缺口，并不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。
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: L( d1 E8 J* o2 b6 u报告对以单纯注资的“救市”方式持否定态度。 " _) u* R! C" ~5 f9 q3 X4 p9 W6 y
/ L. I. ~ H0 {$ {2 e1 j“增加行业资金供给，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，无法扭转宏观经济的颓势，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，市场调整有其内在节奏和周期。因此房地产市场资金供给仍会进一步收紧。”魏伟说。
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SOHO中国董事长潘石屹说，“病来如山倒，病去如抽丝，金融的病、房地产的病都是一样的，来得快，去得慢。”潘石屹甚至坦言，近日的降息和降存款准备金率在市场上能挽回多少信心还有待观察。
