2008年，我将全程跟进三水的楼市，请大家关注！！

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这几天，由于“深圳房价赌局”，北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆再次成为网民、媒体关注的中心。不过，在网民及一些媒体的关注重点中，或许已经忽略了赌局双方各自的依据本身，太在意赌局输赢。

　　但对市场及行业而言真正有价值的是赌局背后的博弈，徐滇庆在博鳌·21世纪房地产论坛接受本报记者专访时透露了他真正的担心：国际资本市场环境恶化，而中国是巨量海外资本避难的最佳场所，问题是，中国目前的投资渠道除了楼市、股市，再没有其他能吸纳大量资本的场所，这种情况下，楼市、股市的暴涨似乎难以避免。

　　徐滇庆甚至无奈地表示，从目前的情况看，这些资本遵循规避投资风险的自发行为，成为目标的中国市场，在政策上要想阻止，其实是毫无办法的。

　　警惕下一个暴涨

　　半年多以来，全国主要区域房地产市场均出现了明显的价格波动和成交量萎缩，到目前为止，这种情况还在持续，对此，徐滇庆表示更倾向于是由于各种因素影响了买卖双方尤其是买方的信心所致，而并非真正的资本购买力出现了问题。

　　正当人们还在谈论房价还会跌多少的时候，徐滇庆却反向言之。“想进入中国以及中国本地的钱太多了，现在的楼市波动、股市调整，放在整个国际资本动向的大环境下来看，都只是暂时的，信心短期内受挫产生的。”徐滇庆坦言，一旦这种仅仅是信心层面的影响因素逐渐被市场所消化，离调头暴涨也就不远了。

　　2005年、2006年两年调整后的全国楼市，正是演绎了这样一种模式，在信心收到包括宏观调控在内的多方因素影响而后逐渐恢复，在2007年短短半年多的时间里，各地房价出现报复性上涨，深圳、广州、北京、上海以及其他几乎全国所有地区的房价，都出现超过50%的涨幅，不少地区甚至一倍、两倍上涨。

　　徐滇庆所担心的，正是这样一种调控下的“房价周期”。

　　他指出，结合国际资本动向，从中长期来看，中国房价将下跌的说法，那显然是不懂金融或者忽视金融资本对房价的真正作用。

　　“来自海外的大量资本现在已经聚集在国门之外，影响他们进入的只是中国市场目前处于调整阶段和一些政策带来的手续上的麻烦。但一旦这些资本决定冲进来，我担心下半年中国的楼市、股市会再度出现暴涨。”

　　不过，徐滇庆还指出，这些资本严格意义上来说并非炒作一把就走的热钱，而是看好中国市场的增长潜力，在国际投资市场环境恶化的情况下，选择投资中国市场避难，有他较长的投资周期，因此和热钱还有所差别。

　　那么，如何在被国际资本推动房价上涨的情况下，保护普通老百姓的利益？

　　对此，徐滇庆表示，去年提出关于住房保障体系的24号文的实施情况，将是解决这个问题的关键。“资本将主要集中在高档物业市场，这个政府不应该管，也管不了，政府应该做的是贯彻照顾弱势群体的政策，加快住房保障体系中各类保障性住房的建设和整个体系的建立。总之，国际资本推高中国房价和政府加大力度解决广大中低收入人群的住房问题，这两者可以共存。”

　　物业税逃税要惩治

　　政府解决庞大中低收入人群住房问题、建立完善的住房保障体系的资金从哪里来？

　　徐滇庆指出，应该尽快研究可行的物业税征收实施办法，开征物业税。这对资本过高过快推高房价起到抑制作用外，也能为建立住房保障体系提供资金支持。

　　在徐看来，某种程度上，正是大量资本对房价的支撑，反而令物业税的征收对房价的冲击某种程度上被抵消。现在社会流动性过剩，每个月流入中国的资金，在今年的第一季度是6000亿元人民币，到了4月份达到500多亿美元，5月份是770亿美元。

　　他坦言，现在物业税改革举步维艰，主要的问题还是利益集团阻力太大。“物业税征收之后，恐怕最大的冲击不是山西煤老板的炒房资本，到北京一买十套房屋，放在那里空置仍然可以通过交税持续持有。最大的障碍是来自于某些利益集团，他们拥有三五套住宅，不对业主征税而对房屋征税的物业税方案，对他们来说是极大的威胁。”

　　徐介绍的北大物业税方案还提出了逃税的惩治措施。按照这个设计方案，如果逾期不交，是可以的，政府将对所欠税额计算利息，年利率是18%，超过三个月是22%，所欠税额超过房价25%的时候，法庭发出传票，若不去补交，过二个月发第二张和第三张，传票的性质发生转变，前两张是经济问题，可以通过补交税款解决，第三张却是藐视法庭，规定可以判七年。

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说话不要那么绝对:am03： :am03：

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原来每平方米单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但现在新开的英郡年华三期楼盘售价只有6888元，跌幅超过了40%，同时6888的新房不仅送精装修，送全套家电，还有一系列的优惠。

　　深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的房贷款甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款。

　　深圳目前到底有多少购房者断供？我们现在还无法得到一个准确的数字，但可以肯定的是，断供者的人数正在不断增加。

　　深圳非常有影响力的房地产经纪人风雨昨天向记者披露，现在深圳的断供现象正在快速蔓延，不少观望者会随时加入断供潮。

　　记者了解到，目前英郡年华更多的业主正酝酿着更大规模的断供，他们希望能够再向销售商、开发商反映一下问题，希望开发商对以前购房的业主有一个交待。

　　业主 房价缩水已成负资产

　　英郡年华是深圳市布吉的一个楼盘，李小姐今年初在这里通过按揭买了一套40多平方米的一居，但是在交了三个月的月供后，李小姐决定断供——就是不再向银行交纳月供，这套房子她不要了。

　　李小姐购买英郡年华的单价是11000多元，很多早一点购买的业主价格更高，最高的是13000多元，但是现在，这里新开的英郡年华三期售价只有6888元，跌幅超过了40%。李小姐：“现在我那个房子估计就是30万元都没人要了，它每天都在跌价。”这套房子已经是实实在在的负资产，因为这套房子30万元都卖不到，但是她却欠了银行40多万元的贷款，如果她继续养这套房，还贷加利息一共要付给银行100万元左右。

　　据了解，英郡年华大部分去年和今年上半年购房的业主都和李小姐一样，卖掉房产还不够偿还贷款，处于负资产状况。

　　李小姐认为，深圳房价持续下跌最大的输家是他们这些买房者。“开发商他是拿到钱了，银行也拿到了我的首付，或者是拍卖我的房子，也会得到钱，损失最大的就是我。”

　　记者了解到，目前断供的不仅有像李小姐这样买房自住的人，还有很多是炒楼客。

　　银行 房贷不良率上升

　　深圳房价持续下跌，已经给当地的金融机构带来了一定的影响。根据人民银行深圳中心支行发布的消息，今年深圳房贷业务不良率略有上升。到3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，比去年末上升了0.04个百分点。

　　按照中国人民银行的规定，业主购房的首付从来就没有低于过20%。在去年深圳楼市最热时，甚至有很多业主买房是零首付。

　　开发商 断供会连累金融系统

　　去年此刻，深圳房价还是领涨全国的带头羊，今年此时，深圳房价却已经成了领跌全国的冠军，深圳6月份新建商品住宅均价每平方米11000元，比去年10月份的高峰已经下跌了36%，一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。

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一是有些高位入市但目前又未收楼的业主想通过断供逼迫银行向开发商施压，希望后者能够给予他们补偿；二是炒房者不堪多套住房的利息重压，丢卒保车，被迫放弃保值增值条件不太好的房产；三是业主觉得确实房子跌得太多，不再物有所值，主动放弃房产。

　　据调查第一种情况占70%以上，第二种情况占20%左右，第三种情况微乎其微。

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　　从2000年到2005年，深圳一手住房均价涨幅都保持在10%以内，6年时间内均价从5275元/平方米涨到7040元/平方米。
　　2006年、2007年，房价猛然以空前的速度突飞猛进，涨幅分别达到31.11%和44.85%，均价几乎每年上涨2000~3000元，比过去6年上涨的总和还多。
　　4月底，深圳二手房价12987元／平方米，对比最高峰时期二手房价15098元／平方米，跌幅是14%。如果以新房价格计，4月底新房价格11962元／平方米，对比最高峰时期的深圳新房价格17350元／平方米，跌幅是31%，刚好达到“负资产”临界点。

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本来依据相关放贷标准，只要有一点儿不符合要求的企业或者项目，就肯定不会放款。但是如今，只要符合关键性条件，其他能松就松了

银根收紧对房地产企业的影响已是不言而喻，但是事情也正在发生一些小小的变化。

对于更易受到市场冲击、资金来源尤为局限的中小型房企来说，原本严丝密缝的银行信贷大门，却悄悄开启了一道缝隙。这些天，不少知情人士向上海证券报记者透露，针对中小型房地产企业的房地产放贷政策，开始有所松动。“本来依据相关放贷标准，只要有一点儿不符合要求的企业或者项目，就肯定不会放款。但是如今，只要符合关键性条件，其他能松就松了。”

有开发商也告诉 上海证券报记者，“银行放贷有松动的迹象。”按照他的解释，原先即使好不容易申请到银行贷款，也必须要等到预售许可证下发之后才能放款；现在土地等“四证”齐全就可以获取申请到银行贷款。

知情人士透露，银行面向中小房企的信贷控制的确有所放松。据他介绍，申请贷款的房地产企业会根据相关条件进行审核，如今只需要符合主要的审核标准，部分条件“可松就松了”，这与从前“不可放松任何一项条件”的严苛局势已有不同。

一家商业银行企业贷款部负责人向记者证实，他刚刚向一家江浙的小型房地产企业发放了一笔几百万元的款项，抵押率在60%以内。而在此之前，他已经连续几个月未经手过企业贷款业务了。“审批现在相对容易些，我个人感觉这段时间导向有些变化，对于优质的中小型企业，有一定的响应政策的'扶持'倾向和弹性措施。”他说道。

也有银行业界人士解释，出现中小型房企较易获取贷款的现象，一个重要的原因只是由于银行资金流动性降低、无法提供特大型的单项贷款。“相对来说，部分中小型房企的优质项目的单项贷款数额小，反而比较容易放得出去。项目单体不大还有个好处，项目出售也较为快速，还贷也就较为迅速，和大型企业‘习惯性’拖欠不同。”

按规定，开发商在向银行申请贷款时，需要自筹资金比例达35%。对于开发商来说，从购置土地支付出让金起，直至“四证”全部齐全，期间的资金付出全部由开发商自己承受。而银行贷款只有在“四证”齐全之后才能放款，也就是说，开发商的资金压力主要便是集中于银行放款之前。“如果没有银行贷款，中小房企根本做不了项目。”一位开发商向记者坦承。

业内人士指出，扶持 中小企业得发展是国家政策导向，中小型房企一旦出现资金断裂，更易为银行带来严重的信贷风险。根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究结果，目前房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%以下，还不及企业自筹资金的比例。

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佛山市建设局网站公布了《2008年6月份佛山市房地产(住宅部分)交易情况》、《2008年第2季度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》和《2008年上半年度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》三份统计数据。6月份佛山一手房价再度上升，平均成交价格为5908.19元/㎡，比5月份平均5524.85元/㎡增长6.94%。但2008上半年成交面积比2007年同期减少了约四成。
6月新房均价直逼6000元
据统计，6月份佛山全市新建住宅平均成交价格为5908.19元/㎡，比5月份5524.85元/㎡环比增长了6.94%，创下了今年一手楼均价的最高记录。五区中以禅城区均价最高，为9899.96元/㎡，环比增长14.69%；紧次之的是南海区6319.37元/㎡，顺德区4757.34元/㎡。高明区和三水区则基本与5月持平。
虽然一手楼均价已经直逼6000元大关，但全市总销售量依然平稳。6月份佛山全市成交面积42.03万㎡，比5月环比增加了2.73%。
上半年成交同比萎缩约四成
昨日，市建设局同时公布了《2008年上半年度佛山市房地产(住宅部分)交易情况》，统计数据显示，1~6月份佛山全市共售出新建住宅17941套，成交面积为225.88万㎡，比去年同期成交的377.32万㎡同比减少了40.14%。而平均成交均价则从去年上半年平均4208.81元/㎡增加到5577.46元/㎡，同比增幅32.52%。而存量住宅的成交则相对持平，上半年共售出12073套。
2008年第二季度统计数据与上半年的走势基本相似，与去年同期相比，成交面积也减少超过四成。今年第二季度佛山全市新建住宅的成交均价则为5553.12元/㎡。
高档楼盘拉高均价
在广州和深圳楼价均明显下降的同时，佛山的楼价为何再度“昂首”？佛山合富地产总经理李慰分析，在公认的楼市调整期，佛山的楼价只是属于微调，下降的空间并不大。“佛山是处于城市高速发展的阶段，楼价的上升是有实际支撑的，透支并不明显，所以下降空间也不大。”他分析说，6月全市的均价接近6000元，是由于把某些楼盘推出的联排别墅划入住宅类计算，拉高了均价。
佛山市资深房地产专家骆仪克则认为，6月佛山市新建住宅均价的上涨，主要是高档产品多，并不能单纯地理解为房价上升。而目前佛山许多在售楼盘的价位已调整至合理水平。下半年由于经济环境不明朗，目前仍很难预测。

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行政区域 可售套数 可售面积 成交总套数  成交总面积  成交总金额  均价
全市 220,886 18,023,493 6,351 516,637 2,706,155,174 4,619
禅城区  15,896 1,588,333 544 67,088 586,057,400 8,736
南海区  97,243 8,642,784 2,360 217,385 1,190,706,000 5,477
顺德区  70,768 4,025,634 3,092 202,282 862,794,200 4,265
高明区  6,889 614,128 195 15,962 18,463,250 1,157
三水区  30,090 3,152,614 160 13,920 48,133,980 3,458
( 以上数据来源：佛山建设局)

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建议政府每户分一套,然后全三水人民一致对外鼓吹三水楼市必升到一万一方:lol不是太差的建议:lol :lol 只有利益一致,才能团结互助;P ;P ;P ;P

[ 本帖最后由 1239 于 2008-7-23 01:59 编辑 ]