换 房 ， 到 底 先 买 房 还 是 卖 房 ？
这 个 问 题 ， 一 直 困 扰 着 大 家 。
对 于 大 多 数 人 来 说 ， 肯 定 是 先 卖 ， 不 然 哪 有 钱 去 买 ？
比 如 北 京 ， 房 价 高 ， 还 有 认 房 和 认 贷 的 限 制 ， 先 买 的 话 ， 二 套 房 首 付 6 0 % 以 上 ， 大 几 百 万 很 难 一 下 子 掏 出 来 。
所 以 ， 这 些 城 市 有 一 个 熟 悉 的 词 ， “ 以 房 换 房 ” 。
由 此 还 衍 生 出 连 环 单 ， 就 是 好 几 套 房 ， 只 要 第 一 套 卖 掉 ， 后 面 的 人 ， 才 能 一 层 接 一 层 向 上 置 换 。
我 见 过 最 夸 张 的 有 五 连 单 ， 业 内 笑 称 “ 奥 运 单 ” 。
但 是 在 房 价 相 对 较 低 的 城 市 ， 或 者 手 上 有 闲 钱 ， 先 买 还 是 先 卖 就 有 了 选 择 余 地 ， 选 错 就 是 几 十 万 的 亏 空 。
这 是 我 们 今 天 探 讨 的 主 要 内 容 。
1
首 先 ， 我 们 要 清 楚 为 何 要 换 房 。
答 案 一 定 是 ： 改 善 。
房 子 太 小 不 够 住 ， 太 老 不 舒 服 ， 太 远 不 方 便 ， 甚 至 是 楼 上 邻 居 晚 上 夜 夜 笙 歌 ， 吵 架 不 够 甚 至 去 厨 房 拿 菜 刀 。
这 些 都 是 改 善 的 动 因 。
去 年 疫 情 之 后 ， 全 国 爆 发 的 “ 换 房 潮 ” ， 就 是 人 们 在 家 里 呆 够 了 以 后 ， 受 不 了 逼 仄 的 环 境 和 糟 心 物 业 ， 产 生 了 改 善 居 住 环 境 的 强 烈 欲 望 。
明 确 了 换 房 目 的 后 ， 一 定 要 笃 定 不 移 ， 给 自 己 预 留 一 年 时 间 ， 专 注 于 换 房 。
站 在 利 益 角 度 ， 最 佳 置 换 ， 一 定 是 ：
老 房 ， 价 格 卖 得 高 一 些 ， 新 房 ， 价 格 买 得 低 一 些 。
比 如 我 前 几 天 咨 询 的 一 个 读 者 ， 去 年 年 底 买 了 一 套 新 房 ， 那 时 候 正 值 房 价 低 点 ， 而 今 年 上 半 年 ， 行 情 比 较 热 ， 又 把 老 房 子 卖 掉 。
这 么 一 来 一 去 ， 大 概 就 是 数 十 万 的 收 益 。
这 时 候 可 能 有 人 说 了 ， 哪 有 这 么 好 运 气 ， 正 好 精 准 “ 低 吸 高 抛 ” ？
那 接 下 来 我 要 告 诉 你 几 点 ， 希 望 你 记 住 ：
1 、 年 底 不 卖 房 。
年 底 这 段 时 间 ， 全 国 楼 市 凉 风 入 骨 。
看 房 的 人 少 ， 很 容 易 被 买 家 跟 中 介 联 手 “ 压 价 ” ， 房 价 下 跌 的 时 候 ， 你 的 房 子 所 有 的 毛 病 都 会 被 无 限 放 大 ， 肆 意 踩 踏 你 的 价 格 。
那 么 什 么 时 候 是 最 佳 卖 房 时 机 呢 ？
最 好 春 节 后 。
春 节 后 ， 一 般 是 年 内 买 房 的 高 峰 时 期 。
一 般 年 前 发 了 年 终 奖 ， 有 的 娶 妻 有 的 生 子 ， 对 于 居 住 需 求 是 集 中 爆 发 的 ， 这 也 是 “ 小 阳 春 行 情 ” 的 由 来 。
不 过 ， 这 两 年 受 调 控 影 响 ， 并 非 所 有 城 市 都 会 出 现 “ 小 阳 春 ” ， 有 的 城 市 出 现 “ 上 冷 下 热 ” 。
这 时 候 ， 卖 房 时 机 也 要 跟 着 选 在 下 半 年 。
总 之 ， 卖 房 要 选 在 热 市 ， 而 不 是 冷 市 。
一 般 购 房 者 都 能 感 受 到 冷 热 潮 流 ， 最 简 单 的 办 法 是 去 听 广 场 上 跳 舞 走 T 台 的 大 妈 是 否 在 讨 论 房 价 。
热 市 卖 房 ， 收 获 多 ， 你 下 一 套 的 首 付 就 会 多 一 些 ， 杠 杆 的 利 用 率 就 会 高 一 些 。
比 如 三 成 首 付 5 0 万 ， 就 能 够 得 着 1 6 6 万 的 房 子 ， 首 付 6 0 万 ， 就 可 以 够 得 着 2 0 0 万 的 房 子 。
首 付 相 差 1 0 万 ， 总 价 相 差 3 4 万 ， 影 响 的 是 你 的 选 择 空 间 。
2
买 房 ， 能 冷 则 冷 。
道 理 跟 卖 房 一 样 。
没 人 买 房 ， 你 就 能 压 低 卖 家 预 期 ， 谈 个 好 价 格 ， 或 者 能 在 售 楼 处 拿 到 诱 人 的 折 扣 。
买 房 赚 钱 的 思 路 就 是 一 种 投 资 ， 你 能 对 抗 人 性 ， 反 向 操 作 ， 得 到 的 机 会 就 更 多 。
那 么 现 在 楼 市 很 冷 ， 就 值 得 上 车 吗 ？
一 些 出 台 限 跌 令 的 城 市 ， 明 年 大 概 率 会 进 一 步 探 底 ， 现 在 买 房 等 于 买 亏 了 。
但 有 些 城 市 要 赶 紧 上 车 ， 因 为 “ 翘 尾 行 情 ” 就 在 眼 前 ， 明 年 要 大 概 率 反 弹 。
现 在 就 要 抓 紧 选 筹 。
回 到 主 线 。
对 于 大 多 数 人 ， 如 果 闲 钱 够 ， 推 荐 你 先 买 后 卖 ， 坚 持 “ 冷 市 买 房 ， 热 市 卖 房 ” 的 理 念 。
这 样 的 好 处 是 ， 你 有 充 足 的 时 间 做 选 择 ， 将 收 益 最 大 化 。
而 不 是 因 为 买 房 ， 让 自 己 处 于 焦 急 的 状 态 。
有 人 在 卖 房 之 前 就 去 看 好 了 新 房 ， 甚 至 新 房 已 经 下 定 ， 这 时 候 就 需 要 抓 紧 出 手 老 房 。
着 急 的 情 绪 下 ， 大 脑 比 较 糊 涂 。
尤 其 在 冷 市 ， 一 般 会 被 “ 中 介 ” 牵 着 鼻 子 走 ， 不 断 压 价 。
因 为 只 有 压 你 价 格 ， 房 源 才 有 比 较 优 势 ， 中 介 才 能 最 快 成 交 ， 这 是 他 们 工 作 的 终 极 目 标 。
但 最 终 失 利 的 一 定 是 你 自 己 。
3
到 现 在 我 们 总 结 为 ， 如 果 手 上 有 闲 钱 ， 而 且 二 套 不 影 响 资 格 的 ， 可 以 尝 试 “ 先 买 后 卖 ” 。
冷 市 买 房 ， 热 市 卖 房 ， 博 一 个 时 间 差 。
否 则 ， 没 有 选 择 余 地 ， 就 要 “ 先 卖 后 买 ” 。
但 这 种 情 况 也 分 为 两 种 ：
1 、 卖 买 同 时 进 行
2 、 卖 了 一 段 时 间 后 ， 再 去 买 。
行 情 好 的 时 候 ， 你 的 房 子 可 以 涨 价 卖 ， 但 接 下 来 要 买 的 房 子 也 在 涨 价 。
通 常 情 况 下 ， 你 需 要 挂 出 自 己 的 房 子 ， 不 断 “ 试 客 ” ， 同 时 也 去 找 中 介 去 看 下 一 套 房 。
卖 房 ， 中 间 流 程 比 较 复 杂 ， 成 交 周 期 较 长 ， 这 影 响 着 你 的 资 金 到 手 情 况 。
如 果 是 买 新 房 ， 那 么 只 能 等 钱 到 位 后 再 买 ， 如 果 买 二 手 房 ， 就 可 以 先 去 签 合 同 ， 让 下 家 等 你 的 资 金 。
同 时 尽 量 拉 长 交 割 时 间 ， 给 你 腾 挪 做 一 个 良 好 的 过 渡 。
总 之 ， 行 情 好 的 市 场 ， 置 换 就 是 一 级 备 战 ， 你 需 要 在 短 时 间 内 完 成 两 笔 大 额 交 易 ， 这 时 候 比 较 考 验 心 性 。
最 后 一 种 是 ， 先 卖 房 ， 隔 一 段 时 间 再 买 房 。
这 种 属 于 “ 大 师 操 作 ” ， 玩 的 是 心 跳 ， 赌 的 是 行 情 。
如 果 行 情 继 续 飞 奔 ， 你 的 下 一 套 房 可 能 涨 价 更 高 ， 之 前 能 换 个 摩 托 ， 现 在 只 能 骑 单 车 。
如 果 行 情 转 瞬 即 下 ， 你 就 属 于 “ 卖 高 抽 低 ” 。
置 换 ， 说 简 单 很 简 单 ， 说 复 杂 也 真 复 杂 。
但 我 希 望 你 有 一 个 好 的 心 态 和 足 够 的 耐 心 。
因 为 房 子 换 好 了 ， 就 是 数 十 万 的 收 益 ， 这 是 一 个 家 庭 一 年 甚 至 几 年 的 辛 苦 劳 动 。
狗仔卡
发表于 2021-12-6 15:32
变色卡
抢沙发
发表于 2021-12-6 16:12
睇岩就买，自住无话升跌既