本帖最后由 dicky668 于 2013-9-30 01:35 编辑
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三水发展宏图课外阅读 发展土地（大纲） 上半年卖地收入比去年同期涨两倍多
土地市场，作为新建住宅市场前置的风向标，或多或少地对楼价产生影响。扎根三水，在此构建梦想家园，楼面地价也成为市民关注的焦点。今年上半年，三水成功出让了商服、住宅、商住用地超过68万平方米，已超过去年全年的总量。同期卖地收入有 22.55亿元，同比提升了225%。同时，三水城镇升级、区位提升，将直接影响到土地市场未来的走势。
  品牌房企促城区东延北拓
  市国土部门权威统计数据显示，截至今年6月30日，佛山市上半年卖地收入共205亿元，其中三水区收入有22.55亿元，高于禅城、高明两区。市国土部门分析称，与去年同期相比，三水区的卖地收入提升了2倍多，折合楼面地价约为1290元/平方米。
  业内人士分析，纵观上半年，三水区土地市场有所回暖。据了解，去年三水卖地收入达到25.0318亿元。在今年的预算计划书中，卖地收入为37.2176亿元，同比增幅达48.7%。至今年上半年，三水已实现超过六成的预算卖地收入。
  今年上半年，三水有两宗土地交易备受业界瞩目。5月中旬挂牌交易的西南涌右岸片区商住地块，面积达44708.5平方米，由三水雅居乐雍景园房地产有限公司竞得，折合楼面价1892元/平方米。该商住地块东侧与南海的狮山接壤，是三水城区近期热销的居住区域之一，周边有酒店、左岸公园、三水实验小学等， 生活配套日趋成熟。
  5月31日，三水新城有三宗荷花世界周边的商住地块合并出让，占地共27.6万平方米。最终该大型商住地块被保利联合佛山永晟投资有限公司以底价8.58亿元拿下，折合楼面地价为1220元/平方米。据了解，保利地产进军佛山已经8年，但一直没有进入三水、高明房地产市场，此次在三水拿地也可以看出品牌房企对三水新城发展前景的信心，为城市北拓奠定基础。
  观察：需逐步与“土地财政”脱钩
  三水区委书记苏伟波曾表示，土地收入作为财政的重要支柱或已成为历史，政府财政收入结构或将发生重大改变；在土地出让收益减少的情况下，税收将成为财政收入的最主要来源。
  即便如此，但就短期而言，三水财政还是需要土地交易的支撑，三水区财政局的统计资料显示，今年一季度，三水完成地方公共财政预算收入约6.2亿元，而同 期政府性基金预算收入约为4.3亿元，其中的国有土地使用权出让收入就超过4亿元。从长期而言，“土地财政”不可过多倚重，需逐步摆脱对其的依赖。 发展土地（细化） 若推出多个综合经济体项目，改造后的广海大道有望重回“黄金走廊”。卢奕诚 健力宝将搬迁，原址将建大型商贸综合体。消息传出，临近的广海大道引发众多猜想，甚至被网友大胆猜测，广海大道能否成为三水“季华路”？
回眸广海大道的发展史，1985年兴起之时作为三水城区的边界，路面设计为仅12米的双向两车道；到90年代初，扩宽至15米的双向四车道；再到如今，路基进一步扩宽至40米双向六车道。时光流转，道路的不断扩容背后是这条交通干道在三水的城市发展中地位的日益凸显。
事实上，广海大道的变化还在不断上演。随着道路两旁的经济环境提升，曾经的“马路经济”亦在不断酝酿新城市经济元素。日前，三水城市可经营项目中，在广海大道一段不到2公里的范围内，将腾出3个地块，均瞄准综合经济体进行建设。
值得猜想的是，今后的广海大道是否不止“外貌”的改变，还有可能因为商住元素的聚集，形成内核的聚变？
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缘起
“马路经济”带来粗放式产业聚集
28年前，广海大道在“老三水人”的眼里，就是一条“边境线”，其以北部分更是一片荒芜。“以前三水城区就是以广海大道为界，广海大道以南是当时的城区中心所在，而以北，现在的三水广场、同福美食城一带，当时还是一片菜地。”
在当时的情境下，广海大道就是一条道路，还没有衍生经济带动力的概念，“马路经济”也是随后几年时间发展的一个现象。如果当时有让人眼前一亮的经济影像，那便是从五湖四海前往健力宝运货的大卡车。
随着三水城市的发展，大量人流车流开始汇集，原321国道所处位置已无法承载起三水的发展，再加上广茂铁路建设，321国道三水段也向北迁至广海大道。& D! e' N; y. x) X
国道的迁移，让广海大道迎来了新的发展时刻，道路开始了第一次的升级。原来12米宽的双向两车道的二级公路分两期扩宽为15米的双向四车道的一级公路，两边也分别添置了绿化带、非机动车道和人行道。同时也迎来了马路经济的最初发展，曾经辉煌的商业城依傍广海大道而兴起就是典型。
有资料显示，商业城1996年初步建成，1998年前后曾红火一时。这里曾经配有大水车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目，还有各类购物商家，是当时中心城区最旺的商业中心。与此同时，从上世纪末起，广海大道上也陆续出现了大量灯饰和五金店面，并逐步发展成为小规模的灯饰、五金专业市场。 至此，广海大道第一次带动路边经济的效应逐渐显现了。
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城市发展倒逼“马路经济”转型
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马路经济在改变广海大道的同时，路边经济业态也被改变。
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在马路经济的带动下，广海大道已经完成了原始的经济基础积累，它所辐射的不再是道路沿线的经济业态，而是延伸至服务三水整个城区的三产经济，它所容纳的不再是大型的厂房、小商品城和零散的五金店铺，而是能发挥三水中心城市功能的服务性产业。
“广海大道对于提升三水城市形象作用巨大，对道路提升改造的同时也是对业态重新布局，这是城市发展的必然趋势，也是广海大道发展的大势所趋。”三水区政协常委、区委宣传部副部长钟艺军在视察了广海大道的改造进度之后表示。
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现在驱车行驶在广海大道上，出现在道路两边的，不再是小五金市场，取而代之的，是金太阳、花园酒店等五星级酒店，以及大佛口酒楼等与百姓生活密切相关的第三产业。广海大道目的就是升级为城市的“样板路”，体现城市发展成果的窗口道路。$ R4 c; c3 R D
由此引发的效应是，优质资源在此逐步汇集。翻开三水城区地图，广海大道由西至东，三水车站、三水区人民医院、西南公园、健力宝小学、健力宝中学、明富昌体育馆、西南第八小学、三水实验小学呈带状沿线分布。在广海大道城区段4公里的范围内，教育医疗文体设施一应俱全，不少商业住宅也在近几年在周边建起了商业住宅小区。居住人群开始向这个新区域聚集，人气的汇聚、成熟的配套已经为其下一步的发展做好了铺垫。
展望
配套提升或将放大商圈效应
商业城改造项目、健力宝厂房土地项目、丁字基片区改造项目，这是日前三水城市可经营项目推荐表上列出的三个项目，由于三个项目所在地均在广海大道上，前后距离不到2公里，规划的方向均是商住类的综合经济体，有本土观察人士据此作出大胆的预判：广海大道或将步入新商圈时代。
其实有此猜想的不单是该观察人士，就在健力宝要迁出城区的消息刚出来时，有不少网友认为厂房搬迁是大势所趋。“广海大道上的旧厂房，旧小区过几年也要搬的。”网友Katrina翠在微博留言。而听闻不到2公里的范围将有3个综合体，网友Dmoon更直呼：“之前就设想广海大道该建成景观大道(购物街、商业大道)，加强绿化带建设，这个设想要成真了。”
据了解，从去年9月开始，广海大道开始了预计为期2年多的沿线景观改造项目，着重围绕绿化景观、人行天桥、市容景观、户外广告、夜景灯光五个方面进行建设，主要对道路沿线两旁建筑立面、绿化、路灯进行综合整治，总投资约1.7亿元。
“如果改造完成，广海大道必将成为三水城区的样本路。”钟艺军认为。
加上此次推出的三个项目，广海大道未来的发展景象让人期待。“对于房地产商来说，配套是非常重要的，广海大道的配套完善才会吸引不少地产开发商的眼光。”御龙湾营销经理邵景棠认为，以后三个商住项目都建设起来的话，广海大道基础配套会再提升一个档次，到那时，人气会再次聚集，商圈效应会继续放大。
■思考
下一条“季华路”该如何走？
广海大道由东至西，贯穿三水中心城区，离广海大道30公里远的禅城季华路也是东西走向，承担着禅城主动脉道路的角色。这种相似性，在某种程度上不免让人进行一番对比思考。广海大道能否成为三水的“季华路”，形成“广海大道商务圈”
我们可细细梳理一下季华路的发展轨迹。20年前的季华路，只有2公里的长度，也就是今天季华五路的距离。道路两旁仍以农田、小厂房为主，只有一栋“佛山电力”的小高层独傲整条路。1996年后，季华路分别向东西两面扩张，延伸至季华四路与季华七路，大幅度拓展了季华路的范围。
至今，季华路已从2公里延伸至20公里，西接禅城南庄、高明、三水，东连南海、广州，横跨佛山一环、禅西大道、佛山大道、岭南大道、南海大道五大主干道，贯穿中心城区四个镇街，大佛山城市东西主干道的地位已难以动摇 以交通为优势，季华路定位的“季华路商务带”已经初步成型，智慧新城、王府井、万科广场、九鼎国际城、恒福国际商业广场、禅城绿地中心、星星广场、鹏瑞利广场、丽日广场等多个项目兴建，季华路成为财富聚集地的预期已经被大众所认可。
而反观广海大道，经历了同样的由荒芜到繁华的转变，将来能否与季华路一样，成为三水城区商圈聚集地、财富的发源地，这考验着政府有形的指挥棒以及市场的无形之手。
位于广海大道旁的健力宝将搬离。这正是政府有形的指挥棒在对城市发展进行着重新的规划与定位。至于未来，建立起来的大型商贸综合体能否赢得市场，带动广海大道沿线的发展，则需静待市场这只无形之手发挥效应。但纵观周边配套，广海大道成为三水的“季华路”，值得期待！ 整改土地 （大纲） 坚持发展不动摇的三水，又传出拓展发展空间的利好信息！记者从昨日召开的三水中心城区旧城镇改造建设工作动员会上获悉，三水已专门设立建设工作指挥部，未来五年，将力推中心城区旧城改造，拓展“产城互动”发展的新空间，加速城市升级。据悉，健力宝厂、商业、西南影剧院等三水旧城区的核心地块，均已纳入改造范围。
在昨日的动员会上，三水区明确了今后五年重点改造的区域范围，即西南中心城区广三高速以南，北江大堤一倍、丁字基以西、口岸大道以东。
“在该范围内，近期拟重点推进的项目包括健力宝厂地块、西南影剧院片区、商业城片区、丁字基地块、三达路南延线两侧等片区的改造。”三水区相关负责人告诉记者，上述区块的改造将涉及用地超过1000亩，拆迁建筑面积50多万平方米。
其中，健力宝厂、西南影剧院、商业城等老城区核心地块的改造，尤为引人关注。
记者了解到，健力宝厂房用地出让项目包括健力宝饮料厂与塑料厂两个地块，土地总面积为209亩。在政府征收后，通过公开出让方式进行开发建设，两块地将采取捆绑的方式一并出让。项目拟出让土地将由目前的为工业厂房用地变更为商服、住宅用地，容积率不大于4.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%。
西南影剧院片区位于三水西南街道文锋东路与新华路十字交叉处，包括西南影剧院、影华楼、西南酒店、天桥商场等，项目毗邻恒福—大润发商圈、西南大市场等旧城区传统商业旺地，项目范围土地面积合计20.22亩，总建筑面积21240.32平方米。未来该片区将建设联系恒福—大润发的综合型商住大楼，配合恒福广场的发展，打造一个具有更大辐射力的商圈。
此外，三水商业城也纳入了改造范畴。这一片区南邻三水主干道广海大道中，是三水来往南海、禅城、广州等地班车的必经之路，也是各班车进入三水中心城区的第一站和主要上落客点。规划为商业用地（可兼容住宅），容积率不大于4.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，拟改造成为以商业、娱乐、服务业为一体的综合性经济体，以求更好地服务周边居民生活、娱乐、购物需求。 整改土地 （细化） 三水商业城虽破落，但位置优越、体量庞大。作为三水推介项目，拟改建成大型综合经济体。
三水商业城，曾经三水的地标式建筑，短暂的繁华后，陷入长期的落寞中。从1996年建成至今已17年，绝大部分时间二楼以上商铺空置，成为目前三水城区最大的烂尾楼。
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而在近日举行的三水城市和产业推介会上，商业城片区改造项目被列为重点推介之一。同一天，我市7重点项目参加省推介会，三水商业城即是其中之一。该项目用地18.29亩，拟改造成为以商业、娱乐、服务业为一体的综合性经济体。三水商业城有望满血复活，与健力宝片区改造项目一期，形成三水新商圈。
现状：商业中心“装”的是一元店
缠睞大道穿城而过，现正进行提升改造，将成为三水的绿带，道路两旁的建筑也将进行“穿衣戴帽”。然而，位于广海大道旁的三水商业城却成为影响城市的“创 伤”。从广海大道上望去，商业城多数商铺空置着，特别是二楼以上的商铺几乎无一经营，犹如一个个伤疤，透露出落寞与悲凉。
籎大部分的铺位虽然租出经营，但主要是一些低端的杂货店，如“一元店”等，较为旺盛的是肉菜市场和水果市场。故有人称，与其说是“商业中心”，还不如说是“菜市场”更合适。
三水商业城位置优越，处于三水城市中心，附近有花园酒店等标志性建筑，而其本身也曾是三水城市地标。在上个世纪90年代中后期，商业城还很火，“有大水 车娱乐城、保龄球场、电子游戏等娱乐项目，还有各类购物商家。”市民张先生说，应该是当时三水最旺的商业中心之一。这里也曾是年轻人常驻足的地方，喝酒、 打游戏，带女朋友逛街、吃东西等，商业城留下了他们曾经的青春记忆。 造因：规划不好先天不足
渠虣解，三水商业城于1996年初步建成，本意是想发展成为建材市场，但由于缺乏统一的规划布局，铺位销售参差不齐，位置好的铺位很快就卖掉了，位置不好的一直没人要。据统计，商业城项目共投资1亿多元，而商铺出售只收回6000多万元。
“三水商业城先天不足，前期定位低端，没有做好规划。”三水区公资办副主任陈金明说，各个商铺各自为政，格局很不好。同时整个商业城配套跟不上，没有规划停车场、通道狭窄，消防也存在问题。
前些年，有关部门也曾多次试图对市场进行提升，但由于先天不足，改造收效甚微，一楼店铺始终无法走出低端化的老路，而楼上的店铺则无人问津。
蘒路：预引7.5亿元改商业中心
“三水商业城位置还是挺好的，三水中心城区东部片区已经兴起，如西南涌两岸已有雅居乐、东海蓝湾等楼盘，但缺少大的商业中心配套。”陈金明说，如果将商业城改造成为中高端商业中心，即可盘活商业城，也可提供城市配套。
资料显示，商业城片区改造项目东至商业路、南至广海大道、西至耀华路、北至商业北街，项目用地18.29亩，拟拆迁总建筑面积38238.76平方米，拟改造成为以商业、娱乐、服务业为一体的综合性经济体，预计总投资约7.5亿元。
目前，区公资办已经成立了专门的工作领导小组，全力推进商业城片区改造。而与商业城相隔不远的健力宝厂也将搬迁，建成类似的商业中心。改造工程实施后，两者可以联合形成三水新的商圈，与现有的商业中心三水广场、恒福广场形成鼎立之势 我们再看看身边事房地产的价格行情 抽样个别热点楼盘三水、罗村、狮山、黄岐， file:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\ksohtml\wps_clip_image-29365.pngfile:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\ksohtml\wps_clip_image-28209.pngfile:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\ksohtml\wps_clip_image-32738.pngfile:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\ksohtml\wps_clip_image-12051.png 颐澳湾的性价比占优，外表耐看，价格一直上扬，自住/保值首选！！！ 颐澳湾全新三期园林楼王推出10月开放样板房有兴趣的请联系咨询15363059881李生 现有优惠登记qq：563510574
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狗仔卡
发表于 2013-9-30 01:34
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